Panorama des responsabilités du constructeur

Une opération de construction, à chacune de ces étapes mais plus particulièrement à compter de sa réception, implique un certain nombre de garanties et de responsabilités pour le constructeur

Ces garanties s’appliquent indépendamment du fait que l’opération porte sur une construction privée ou sur une construction publique (notamment dans le cadre d’un marché public de travaux.

De ce fait, il pèses un certain nombre de responsabilités sur les constructeurs abordées ici.

1) Quels sont les constructeurs concernés par les responsabilités du maître d’ouvrage ?

Les garanties et responsabilités exposées dans cet article, pèsent sur le « constructeur de l’ouvrage ».

Au sens de l’article 1792-1 du Code civil, il s’agit des :

  • « 1° architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.
  • 2° De toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
  • 3° De toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

Sera ainsi considéré comme étant un constructeur :

  • L’architecte, le maître d’œuvre ;
  • L’entrepreneur de travaux ;
  • Le promoteur immobilier ;
  • Le vendeur d’immeuble à construire en vente à terme ;
  • Le vendeur d’immeuble en état futur d’achèvement ;
  • Le constructeur de maison individuelles ;

A noter que l’article 1792-4 du Code civil dispose que les contrôleurs techniques et les fabricants ou importateurs « d’un élément d’équipement conçu et produit pour satisfaire […] à des exigences précises et déterminées à l’avance » sont également tenus solidairement responsables des obligations du constructeur tant que ce dernier n’a pas modifié l’élément en cause.

2) Quels sont les constructeurs concernés par la responsabilité du constructeur ?

La construction est désignée dans le Code civil sous le terme d’ouvrage, sans le définir expressément.

La jurisprudence a donné plusieurs définitions de ce que peut constituer un ouvrage ; il s’agit en particulier :

  • Un immeuble rattaché au sol[1] ;
  • Le produit de travaux de construction, y compris sur un ouvrage préexistant si les travaux sont importants[2] ou apportent des matériaux nouveaux à l’ouvrage[3] ;
  • Un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage ;
  • Un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage, si son dysfonctionnement affecte l’ouvrage dans son ensemble, le rendant impropre à sa destination[4].

3) Quels sont les responsabilités des constructeurs après la réception des opérations de travaux ?

Tout d’abord, il faut souligner qu’avant la réception des travaux, le constructeur peut voir principalement sa responsabilité contractuelle engagée, en raison des fautes ou des manquements à ses obligations contractuelles qu’il pourrait commettre.

Après la réception de l’ouvrage, la responsabilité du constructeur pourra être engagée à plusieurs titres et dans plusieurs délais.

Premièrement, dans un délai d’un an suivant la réception des travaux, le constructeur est tenu à la garantie de parfait achèvement[5].

A ce titre, le constructeur devra réparer tous les désordres signalés par l’acheteur lors de la réception ou par notification écrite suite à la réception, au cours de l’année suivant la réception.

Notons que les désordres faisant l’objet de réserves lors de la réception des travaux relèvent de la garantie de parfait achèvement.

Rappelons, à ce propos, que ne constituent pas des réserves « valables », les travaux d’entretien qui ne sont pas liés à la construction ou encore les travaux mineurs pouvant être effectués par le maître d’ouvrage lui-même.

Deuxièmement, dans un délai de deux ans suivant la réception des travaux, le constructeur est également tenu à la garantie de bon fonctionnement ou dite garantie biennale[6].

Dans ce cadre, le constructeur (au sens large) a l’obligation de réparer ou de remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement durant les deux ans suivant la réception des travaux.

Il faut préciser que cette garantie concerne le bon fonctionnement des éléments d’équipement qui sont dissociables de l’ouvrage : c’est-à-dire, les éléments pouvant être démontés et remplacés sans détériorer ou enlever de la matière à l’ouvrage principal.

Il s’agit par exemple du système de chauffage, le ballon d’eau chaude, des équipements sanitaires, ou encore des revêtements, les portes et fenêtres ou encore les volets.

Pour faire jouer cette garantie, les désordres doivent être signalés par courrier recommandé avec avis de réception à l’entreprise concernée, en lui précisant le délai dans lequel l’entreprise doit intervenir à ses frais.

Enfin, troisièmement, dans un délai de dix ans le constructeur est tenu à la garantie décennale.

L’article 1792 du Code civil dispose en effet que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

L’article 1792-4-1 du Code civil limite cette responsabilité aux dommages constatés dans un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage.

Comme évoqué ci-dessus, cette responsabilité s’applique également aux constructeurs dans le cadre de marché public de travaux[7].

Ainsi, les constructeurs sont responsables des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, ce qui s’apprécie notamment au regard de l’affectation normale ou de la destination qu’aurait dû avoir l’ouvrage.

Dès lors, compte tenu de la spécificité de ces dommages, il est essentiel que le constructeur puisse être couvert par une assurance décennale. Celle-ci est notamment obligatoire pour les constructeurs en charge du gros-œuvre.

A l’inverse, l’entrepreneur qui effectue des travaux ou fournis des équipements qui sont dissociables du gros-œuvre, n’est pas soumis à la responsabilité décennale.

Pour conclure, il faut souligner que les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale sont attachées à l’ouvrage et non à l’acheteur ou au maître d’ouvrage. En effet, ces garanties et responsabilités sont cédées en même temps que l’ouvrage à un éventuel nouvel acquéreur.


[1] Cass. Civ. 3ème, 28 janvier 2003, n°01-13358.

[2] Cass. Civ 3ème, 30 mars 1994, n°92-11996.

[3] Cass. Civ 3ème, 07 septembre 2011, n°10-10763.

[4] Cass. Civ. 3ème, 7 novembre 2019, n°18-18318.

[5] Article 1792-6 du Code civil

[6] Article 1792-3 du Code civil

[7] CE, Ass., 2 février 1973, Trannoy, req. n°82706 ; CE, Sect., 28 février 1986, Entreprise Blondet, req. n°40381 ; CE, 31 mai 2017, SNCF Réseau, req. n°395598.


Baptiste Robelin

Avocat Associé

Inscrit sur la liste des mandataires
en transaction immobilière de l’Ordre


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